房地產行業(yè)已然從高杠桿、高利潤的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代，銷售增速逐漸放緩，調控政策持續(xù)收緊，融資成本上行，導致房企的利潤空間收窄，在資金面上承擔比較大的壓力。面對如此困境，房企紛紛提出修煉內功，增強自身的造血能力，所謂造血能力考量的是“輸出”，但控制“輸入”也至關重要。 通�！颁N售費用、管理費用和財務費用”是房企成本的重要組成部分，在黃金時代房企傾向于通過加大杠桿，以較高的成本換取更豐厚的利潤，但在行業(yè)增速見頂的預期下，利潤空間不斷收窄，控制期間費用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或許逐漸被拾起。那么，2019年上半年房企的財務成本管控能力修煉的如何，又是哪些企業(yè)財務管控能力呢？ 銷售費用指企業(yè)在銷售產品和提供勞務等日常經營過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項經費等； 管理費用是企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產經營所發(fā)生的費用，一般包括職工薪酬、折舊費用、辦公費等； 財務費用指企業(yè)在生產經營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出，利息收入，手續(xù)費支出，匯兌損益等，而單獨核算利息支出更能夠反映房企因借貸款所帶來的財務壓力，因此榜單中財務費用指的是利息支出一項。 2019年上半年，TOP100房企的平均三費費用率為13.8%，較2018年同期上升0.4個百分點。三費費用率在5%以下的企業(yè)占7%，較2018年同期下降1個百分點。三費費用率在5%和10%之間的企業(yè)占29%，較2018年同期下降11個百分點。三費費用率在10%和15%之間的企業(yè)占32%，較2018年同期上升9個百分點。三費費用率在15%以上的企業(yè)占32%，PVDF管較2018年同期上升3個百分點。 從單個費用率來看，主要是銷售費用上漲所致。其中，TOP100房企的平均管理費用率5.3%，較2018年同期下降1.6個百分點。TOP100房企的平均財務費用率4.7%，較2018年同期下降0.8個百分點。TOP100房企的平均銷售費用率3.8%，較2018年同期提升0.2個百分點。 上半年促銷售、加速回款基本上是所有房企的戰(zhàn)略取向，所以銷售費用的上漲可能是加大項目營銷推廣力度而相應增加廣告宣傳費等因素影響所致。 同時，PVDF管三費費用率的上升，對房業(yè)的凈利率提升帶來一定的負面影響，2019年上半年上榜百家房企的平均凈利潤率15.9%，較2018年同期下降1.9個百分點，此外，營業(yè)收入增速放緩，也是導致凈利潤率下降的另一個原因。 2019年上半年，房企融資政策的調控力度是的，融資成本上行，疊加銷售放緩，企業(yè)面臨資金緊張的困境，控成本，提高資金利用效率將成為企業(yè)渡過“寒冬”的良策。 企業(yè)的規(guī)模、員工人數、業(yè)務結構、資金狀況及企業(yè)文化不同，管理方式和管理效率自然存在著差異。因此根據營業(yè)收入將企業(yè)劃分不同梯隊，探討不同營業(yè)收入規(guī)模下的房企，其期間費用的表現情況。 TOP51-100房企三費費用率，主要原因可能是三費的管控能力相對較弱，但降幅，一方面是由于企業(yè)規(guī)模小，推盤數量小，增速慢，相應產生的管理費用及銷售費用相對較少。另一方面是由于當前小型房企受到融資監(jiān)管的影響，財務支出明顯減少，因此，該梯隊整體三費費用率降幅。TOP31-50房企的平均三費費用率次之，為12.6%，同時，漲幅，較2018年同期上升2.2個百分點。眾所周知，在行業(yè)增速放緩的背景下，該梯隊房企的動能一直比較強勁，傾向于加杠桿擴大規(guī)模，三費均有不同程度的增加，其中管理費用和財務費用的增加較多，差值分別為0.8%和1.2%。 企業(yè)財務費用包括利息支出，利息收入，手續(xù)費支出，匯兌損益等，因而單獨核算利息支出更能夠反映房企因借貸款所帶來的財務壓力。 我們將企業(yè)的利息支出納入研究體系，剔除數據缺失的企業(yè)，選取營業(yè)收入TOP50進行排名分析。 2019年上半年，20家樣本企業(yè)平均利息支出17.0億元，較2018年同期增長33.9%億元。利息支出/營業(yè)收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增加下降0.3個百分點。說明雖然樣本房企利息支出有所增加，但資金的利用率提升。 20家樣本房企中，碧桂園、保利置業(yè)、中華企業(yè)600675股吧)、金科股份000656股吧)、中南建設000961股吧)等9家房企，利息支出/營業(yè)收入的比值均較2018年同期減少，反映其財務壓力在改善。 位于首位的中南建設，2019年上半年利息支出0.6億元，較2018年同期減半。同時，營業(yè)收入233.2億元，較2018年同期增長52.3%。此類規(guī)模相對較小，盈利能力提升較快的房企利息支出/營業(yè)收入的比值相對較小。 值得肯定的是碧桂園、萬科等大型房企，負債雖比小型房企多，但憑借其低融資成本優(yōu)勢，使得利息支出較少。 上限何在？總資產首超2萬億的房企竟然是...2019年上半年上市房企總資產TOP100 不容易！中小房企拼實力囤糧的時刻到了！PVDF管2019年上半年上市房企土地儲TOP30 警惕！近四分之一房企面臨短期償債風險2019年上半年上市房企現金短債比TOP100 貨幣資金整體僅增3.2%，房企們的“錢袋子”還鼓嗎？2019上半年上市房企貨幣資金TOP100 老大還是那個老大，但營業(yè)收入卻不是當初的模樣...2019上半年上市房企營業(yè)收入TOP100 凈負債率是懸在房企頭上的達摩克利斯之劍嗎？2019上半年上市房企凈負債率TOP100 將周轉率做到的竟然是這類房企...2019年上半年上市房企周轉率TOP100 融資受限，多少房企又拿起永續(xù)債這把“雙刃劍”？2019年上半年上市房企永續(xù)債存量TOP30 時代在變，墨守成規(guī)還能為股東賺錢嗎？2019上半年上市房企ROETOP100
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